Documents d’Urbanisme

POS et PLU : comment analyser ces documents ?

Le Plan d’Occupation des Sols (POS) est l’ancêtre des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Bien que disparu de l’arsenal législatif, le POS subsiste dans de nombreuses communes de façon pratique,  gardant sa validité juridique tant qu’il n’est pas transformé en PLU. Tous deux définissent les « règles générales et les servitudes d’utilisation des sols ».

QU’EST CE QUE C’EST ?

Le POS ou le PLU constituent le document de base de la planification urbaine.

A QUOI ÇA SERT ?

Le POS et le PLU fixent les règles d’urbanisme et les servitudes d’occupation du sol. Ils déterminent les droits à construire, et les possibilités d’évolution de construction de chaque propriété. Dans de très nombreuses communes, les PLU ont remplacé le POS. Le POS est en effet un document d’urbanisme issu de la loi d’orientation foncière de 1967. Les PLU qui le remplacent désormais, instaurés par la loi du 13 décembre 2000, ont la même base juridique que le POS mais comprennent en plus le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable). Il s’agit d’un document juridique local établi pour 10 à 15 ans sur une commune, qui répertorie l’ensemble des propriétés privées et publiques et découpe le territoire en zones constructibles ou non, en fixant les limites et les contraintes de construction. C’est LE document de référence pour l’octroi des permis de construire et des diverses autorisations d’urbanisme.

OBJECTIFS DU POS OU DU PLU

- Délimiter les zones urbaines et naturelles pour les POS, et en plus les zones à urbaniser et agricoles pour le PLU
- Définir les règles concernant la nature, la destination, l’implantation et l’aspect des constructions
- Limiter la densité par un Coefficient d’Occupation du Sol, le COS
- Déterminer les emplacements réservés pour les futures infrastructures
- Délimiter les secteurs protégés

POS ET PLU COMPRENNENT :

- Un rapport de présentation
- Une carte
- Le règlement
- Des annexes

RÈGLEMENT DU POS ET DU PL

Le règlement est le cœur du POS et du PLU. C’est ce qui doit être considéré en premier pour bien conseiller le client. Son contenu, souvent très technique, peut changer article par article d’une ville à l’autre.

Le règlement du PLU reprend les 14 premiers articles du POS (voir encadré). Des coefficients minimum d’utilisation du sol peuvent être instaurés dans l’article 15 des PLU. Des différences importantes existent entre POS et PLU dans les articles 5 et 14. A noter que certains PLU peuvent comporter moins d’articles, seuls les articles 1, 2, 6 et 7 étant obligatoires 

- Article 1 : types d’occupation et d’utilisation du sol interdits
- Article 2 : types d’occupation et d’utilisation du sol soumis à des conditions spéciales
- Article 3 :  accès et voirie
- Article  4 : desserte par les réseaux
- Article 5 : caractéristique des terrains
- Article 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
- Article 7 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
- Article 8 : implantation des constructions les unes par rapport aux autres, sur une même propriété
- Article 9 : emprise au sol
- Article 10 : hauteur maximum des constructions
- Article 11 : aspect extérieur
- Article 12 : stationnement
- Article 13 : espaces libres et plantations, espaces boisés classés (ex. faut-il remplacer un arbre de haute tige abattu ?)
- Article 14 : coefficient d’occupation du sol, COS (permet de calculer la surface de plancher)
- Article 15 : dépassement du COS


A RETENIR

Des pièges à éviter

Le POS et le PLU constituent le cadre juridique strict, précis et détaillé permettant de réaliser une opération de construction ou de modification : où on peut construire, quoi, et comment ; quelle surface de plancher, quelle hauteur maximale, à quelle distance des limites, des voies, etc. Le non respect des règles de la part d’un propriétaire, d’un locataire ou d’un constructeur est répréhensible pénalement. Il est indispensable de bien informer toute personne ou organisation désireuse de construire ou de modifier une construction, de l’obligation de consulter et de respecter le POS, ou le PLU.

Les expertises à réaliser

e POS, ou le PLU, est un document juridique et technique qui peut être complexe, qu’il faut expliquer et faire comprendre, et à partir duquel se calcule un ensemble de paramètres de la construction. L’intervention d’un professionnel expert capable de comprendre le document dans sa totalité, en particulier le règlement ainsi que ses contraintes, de bien analyser les règles est indispensable et permettra d’établir un diagnostic de faisabilité de l’opération, à la fois sur le plan juridique et technique.